编者按：今年6月，山东养老产业博览会将举办，与往年不同的是，今年将有一批养老地产企业参加。据了解，济南、聊城、烟台、青岛等地相继建设了投资超过10亿元的养老地产项目，青岛新华锦、烟台南山老年公寓社区相继投入使用。养老产业悄然兴起，当前养老产业也面临着许多问题，如何更好的解决养老产业发展中的困惑，小编整理出自己对养老产业的观点。

探养老产业发展之路养老业“长不大”原因何在

老年产业已经悄然兴起

2013年9月，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，对加快发展养老服务业做了系统安排。这是我国养老服务业发展史上的一个重要里程碑，是指导今后一个时期我国养老服务业发展的纲领性文件。我国正面临着人口老龄化的严峻挑战。截至2012年底，全国60岁及以上老年人口已达1.94亿，占总人口的14.3%，预计在2013年将突破2亿，2025年突破3亿，2034年突破4亿。人口老龄化的快速发展，随之带来了养老服务需求的急剧增长。明确表明，推动老年服务并吸引更多相关企业进入市场。

养老业“长不大”原因何在？

据了解，从2011年起，福建省被纳入全国社会养老服务体系建设试点省份，两年间共争取中央预算内投资1.33亿元，共扶持全省86个县级社会福利中心、乡镇（社区）养老服务设施项目建设，建成后将新增养老床位9400多张。但养老事业还存在诸多问题。区域之间、城乡之间以及不同群体之间养老服务保障不平衡，布局不合理，不利于养老事业的统筹协调发展。特别是一些低收入、独居、空巢、失能等困难老年人缺乏及时有效的扶助制度。       

朱先生是一位民间投资人，因为看好养老产业的前景，他分别在泉州、漳州、莆田投建了养老院。但朱先生表示，眼下养老服务业还是个微利行业，其盈亏平衡点相对较高，尤其是现阶段，老年人的支付能力还有限，市场有效需求还不够大，养老服务业经营比较艰难。目前养老机构主要靠政府投入，投资渠道单一。鼓励社会力量兴办老年福利事业的优惠政策、激励机制不明确，民办养老机构缺乏必要的政策和资金支持。       

养老机构面临的难处还在于由于工作强度大、工资待遇普遍较低，对高学历年轻人的吸引力不强。根据福建省政协的相关调研显示，现有的养老服务业从业人员特别是护理人员素质不高，缺乏应有的专业知识和专业技能；待遇普遍不高，工作时间长、强度大，流失率较高；行业从业意愿不高，养老服务队伍后继乏人。按国家规定，养老机构的护工与老人的比例应控制在1：5以内，但是由于请不起人，目前福州很多养老机构都达不到要求，一个护工要护理十几位老人的情况并不罕见。

养老用地的困惑与解决之道

差别化对待。从目前我国养老产业的发展现状来看，养老地产用地既没有单独划分，也没有具体的政策支持，这导致在供地计划中分配给养老项目的土地不足。“地以稀为贵”，土地资源短缺使养老地产的开发成本普遍较高。对于企业主导的养老地产项目，如高端养老休闲社区，一般会采取出租、卖产权、直接买断等运营方式的，土地使用应符合市场规则，通过招拍挂拿地。但要有效避免“以养老之名行地产之实”。

另外，为了解决养老地产无地可用的困境，一些想在养老地产领域大展拳脚的企业或地方政府也想出了另外一种解决办法，即配建和改建。例如深圳通过旧厂房、住宅和其他物业改建的方法解决了养老地产用地难的问题。但同时也规定，在改扩建、新建保障性和政策性住房中，要重点向优抚老人、低收入高龄老人倾斜。

纳入大规划。养老地产要进入一个良性循环的发展状态取决于政策环境。政府应在城市建设和土地规划方面，将养老地产项目放在整个城市大的服务体系中进行考虑。以新加坡为例，其养老规划就预期了未来四五十年的发展，并确定了大致的土地利用分类规划，留出了足够的专业用地，这样的规划值得我国借鉴。       

另外，鉴于国外养老地产都是由基金持有的情况，建议房企探索对接资本市场，研究养老地产金融化发展模式，最终缓解拿地带来的资金紧张压力。此外，房企也应充分做好市场调研，比如新入市的房企可先启动试点，待通过试点把品牌和管理团队打造成熟后，再扩大发展。

寻求破解之道：养老地产与旅游地产结合

作为青岛房地产领域人大代表，芭东控股集团有限公司董事长杨晨光认为：养老地产对于地产商来说都还是一个新兴概念，更遑论普通市民。当下很多青岛市民认为养老地产就是指“空气清新、环境好”的住宅项目。而业内对养老地产的要求远远不止环境因素，更重要的是产品的品质：养老地产需要根据老年人的生活需求，进行专项设计，从内部户型到小区硬件再到后期运营，各方面都考虑到老年人生活的便利、安全和舒适。  

探养老产业发展之路养老业“长不大”原因何在

而杨晨光对养老地产的阐释又更进了一步。“做养老地产项目不能单一倡导养老概念，而是更高端的养生养老。”所谓的“养生养老”，是把养老地产与旅游地产结合在了一起。他认为养老地产项目不等于养老院，“不是等你很老了，身体不好了才到这个地方来呆着，而是年纪大又具备经济能力，有这种养老需求，就可以到这里来。因为养老地产项目选址环境好，空气好，生活舒适，达到养生、享受生活的目的。”   

杨晨光希望养老地产项目能被打造成像德国巴登巴登一样的度假胜地。“现在北京上海等大城市有很多老人有这样的养老需求，将来项目运营起来可以把他们吸引过来。而且在山东这个传统文化浓厚的地方，把父母送到这里来养老也是孝道的一种体现；子女每年来探亲、度假，这对于旅游经济是一个很大的促进。”